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Archivos Mensuales: febrero 2018

OBRAS Y REFORMAS EN UN PISO DE ALQUILER

OBRAS Y REFORMAS EN UN PISO DE ALQUILEREl mercado del alquiler vive su mejor momento. Cada vez son más los españoles que se decantan por esta modalidad de acceso a la vivienda y, del mismo modo, aumentan las cuestiones en torno a la política de obras o reformas en una vivienda arrendada: ¿puede un inquilino hacer reformas en una vivienda de alquiler?, ¿con cuánta antelación debe avisar el propietario a su inquilino en caso de querer hacer obras?, ¿son del inquilino las causadas por el desgaste en el uso ordinario?…

Siguiendo las pautas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 y en la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas del 2013, intentaremos aclarar estos asuntos, pero para ello debemos saber primero cuáles son los tipos de obra existentes:

  • Obras de conservación: son las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para que pueda ser habitada.
  • Obras de mejora: no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble y aquellas otras que con motivo de una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada, etc.), han de ser realizadas en un plazo concreto que puede exigir que sea durante un contrato de arrendamiento.
  • Obras a cargo del inquilino: Son aquellas pequeñas reparaciones que exija la vivienda por el desgaste en el uso ordinario.

En el caso de las obras de conservación, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables, siempre que el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario y sin aumento de la renta al inquilino. Es obligación del arrendatario comunicar al arrendador, lo antes posible, la necesidad de llevarlas a cabo y si la obra supera los 20 días de duración, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino. Los daños a terceros a causa de las mismas (colindantes, vehículos aparcados, zonas comunes etc) son asegurables mediante una póliza de responsabilidad civil del promotor.

El arrendador debe notificar por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación en el caso de querer realizar obras de mejora, indicando la naturaleza de la reparación, la fecha de comienzo de obra, la duración y el coste previsto. El inquilino podrá negarse a la realización de las obras siempre y cuando pueda demostrar que no son justificables o que pueden ser pospuestas. Si decide soportarlas, tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no esté disfrutando, así como a una indemnización de los gastos que las obras le puedan ocasionar. Conviene subrayar que el arrendador que realice las obras de mejora una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato tendrá derecho a elevar la renta. La correspondiente subida del alquiler se producirá en el mes siguiente al de la finalización de las obras.

En el caso del inquilino, éste está autorizado a realizar algunas obras, sin necesidad de consentimiento del propietario. Son las obras urgentes de conservación, las pequeñas reparaciones o, incluso, las reformas de adaptación o acondicionamiento de la vivienda necesarias para convertirla en una vivienda accesible. Sólo en el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda el arrendatario necesitará del consentimiento previo y por escrito del arrendador. En éste caso suelen tener la calificación de “obra menor” y los daños a terceros (la propia vivienda, colindantes, etc) pueden estar amparados por el seguro multirriesgo hogar del inquilino.

Por último, quizás te interese saber que para todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, la LAU establece en su artículo 17.5 que “podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo establecido, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas”. Conviene aclarar que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del inquilino de estos términos “podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento”, fija esta ley.

Si tanto eres arrendador como arrendatario de una vivienda y tienes planeado realizar obras de rehabilitación o reforma, es sumamente necesario que poseas un seguro todo riesgo rehabilitación, que te garantice el conjunto de los trabajos. No dudes en pedir asesoramiento en tu correduría de seguros de confianza y no aceptes de buen grado cualquier póliza que te proponga una entidad financiera.

Fuentes: Boe.es, idealista.com y elaboración propia.

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VIVIENDA PARA PERSONA DEPENDIENTE

VIVIENDA  PARA PERSONA DEPENDIENTEEl hogar es nuestro refugio, ese lugar donde nos sentimos cómodos y protegidos. En nuestra casa pasamos la mayor parte del tiempo, en ella creamos nuestro propio ambiente y desarrollamos nuestras relaciones interpersonales más cercanas. Por eso, debemos garantizar la autonomía, la seguridad, la dignidad y el confort de las personas que viven en ella, y de quienes la visitan. Nuestros mayores, así como las personas con discapacidad, deben poseer una vivienda con las características adecuadas a su situación, es decir, que cumpla los requisitos de accesibilidad y usabilidad:

  • En primer lugar hay que tener en cuenta la entrada a la vivienda. Debe ser lo suficientemente ancha, a ambos lados de la puerta de acceso debe existir un espacio libre a nivel del suelo que permita inscribir un círculo de un diámetro de 1,50 m, para la maniobra de sillas de ruedas. Los tiradores de la puerta y el timbre deben ser manejables y no estar colocados a mucha altura. El seguro de Dependencia incluye una partida de gastos para adaptar la vivienda.
  • Ya en el interior de la vivienda, las estancias deben contar con entradas suficientemente amplias y puertas accesibles. Deben estar conectadas a través de pasillos anchos, que permitan la circulación de una persona con movilidad reducida o en silla de ruedas. Los enchufes y termostatos deben estar instalados a una altura adecuada y disponer de un piloto luminoso que permita localizarlos en la oscuridad. Por último conviene que las ventanas no invadan las áreas de circulación, no sean pesadas, que sean de fácil apertura y que las persianas sean motorizadas.
  • El baño debe poseer suelo antideslizante y se recomienda sustituir la bañera por el plato de ducha con barreras de apoyo. No deben existir elementos o mobiliario que obstaculice la aproximación frontal de una silla de ruedas al lavabo.
  • La distribución de los muebles de la cocina en forma de L permite tener siempre un punto de apoyo durante los desplazamientos. Se debe evaluar la iluminación, las condiciones de seguridad y la utilización de mandos a distancia para los electrodomésticos.
  • En el dormitorio se debe suprimir cualquier elemento que obstaculice la aproximación frontal de la silla a la mesilla, escritorio, armario, etc. Se debe garantizar la utilización del mobiliario a través de la instalación de adecuados cajones, tiradores, puertas, etc. También puede ser necesario instalar elementos que ayuden a la incorporación desde la cama.
  • El salón debe ser espacioso, sin mobiliario que obstaculice la movilidad de una silla de ruedas. Los aparatos eléctricos deben poseer mando a distancia.
  • Es altamente recomendable la instalación de sistemas de domótica en la vivienda, que permitan controlar los electrodomésticos y la iluminación mediante mandos a distancia, sensores del movimiento, de voz o de forma automática. Los daños eléctricos es una garantía opcional en los seguros de hogar muy recomendable en viviendas adaptadas.

En el caso de que la vivienda esté situada en un edificio comunitario, éste debe cumplir todas las normas de accesibilidad vigentes, establecidas en la Ley 15/1995 de límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas. Entre otras, éstas son:

– la existencia de rampas para evitar escalones,
– la correcta altura del videoportero automático, de los interruptores y del buzón,
– la accesibilidad de la puerta del portal,
– la existencia de ascensor,
– la correcta iluminación de sus zonas comunes, etc

Si estás planeando realizar reformas en tu vivienda con el propósito de adaptarla a las necesidades de una persona dependiente, seguro que te interesará conocer que desde comienzos del presente año puedes acogerte a las ayudas y subvenciones para la rehabilitación de viviendas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética, la accesibilidad o la regeneración urbana, incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.  Recuerda que antes de comenzar las obras que convertirán tu hogar en un lugar accesible, que garantice la autonomía y seguridad de cualquier persona que habite en ella, siempre es aconsejable poseer un seguro para la rehabilitación que cubra los gastos ocasionados por imprevistos propios de este tipo de obras. No dudes en pedir asesoramiento en tu correduría de seguros de confianza.

Fuentes: imserso.es y elaboración propia.

 

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NUEVAS AYUDAS PÚBLICAS PARA LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

NUEVAS AYUDAS PÚBLICAS PARA LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

La mejor inversión es mejorar la propia vivienda. La edad media de vida en España ya supera los 80 años de edad y nos gusta nuestra casa. Tanto los propietarios de viviendas unifamiliares como las Comunidades de Propietarios podrán acogerse a partir de este año a las ayudas y subvenciones para la rehabilitación de viviendas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética, la accesibilidad o la regeneración urbana, incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Las ayudas podrán aplicarse no solo a la fachada, exteriores y zonas comunes, sino también al interior de las viviendas del edificio y los principales requisitos que se deben cumplir son que la construcción no sea posterior a 1996 y que la residencia sea el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios, siempre con un año de antelación al momento de solicitar la ayuda. En cuanto a los edificios, el 70% de su superficie debe estar sobre rasante y al menos el 50% de los pisos deben ser vivienda habitual. Cabe reseñar que es obligatorio presentar un Informe de Evaluación del Edificio o la ITE actualizada, el acuerdo en Junta de Propietarios y aportar el proyecto de las actuaciones a realizar.

En cuanto a la cuantía de las ayudas, el plan contempla unos límites, que el Gobierno ha fijado en 8.000 euros en el caso de los pisos y de 12.000 euros en el de las viviendas unifamiliares. En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales, mientras que se sitúa en 10 euros/m2 en el caso de las superficies de uso comercial.

Ante el escenario prometedor que se abre a la rehabilitación y para promover los criterios de sostenibilidad, dados los bajos índices de España en este tipo edificación frente a otros países europeos, el nuevo documento incluye importantes novedades, como que son subvencionables todas las actuaciones relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de la vivienda:

  • Mejora de la envolvente térmica.
  • Instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes.
  • Establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables.
  • Aplicación de mejoras que protejan del ruido.
  • Instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

Debemos ser conscientes de que realizar este tipo de rehabilitación, además de contribuir al cuidado del medio ambiente, conlleva unas ventajas añadidas como son el ahorro en las facturas, el aumento del valor de la vivienda y que el inmueble reformado gana en seguridad y durabilidad.

Por último, cabe subrayar que las obras en viviendas unifamiliares no podrán exceder de los 12 meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal correspondiente y en el caso de los edificios, el plazo no podrá exceder de los 16 meses, aunque si afecta a más de 40 viviendas se puede ampliar el plazo a 18 meses. Es por ello que si decidimos solicitar alguna de estas subvenciones y realizar obras en nuestra vivienda o edificio, siempre es necesario poseer un seguro todo riesgo rehabilitación que nos proteja ante cualquier imprevisto que pueda mantener paralizado el proyecto.

Fuentes: fomento.gob.es y elaboración propia.

 

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