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OBRAS Y REFORMAS EN UN PISO DE ALQUILER

26 Feb

OBRAS Y REFORMAS EN UN PISO DE ALQUILEREl mercado del alquiler vive su mejor momento. Cada vez son más los españoles que se decantan por esta modalidad de acceso a la vivienda y, del mismo modo, aumentan las cuestiones en torno a la política de obras o reformas en una vivienda arrendada: ¿puede un inquilino hacer reformas en una vivienda de alquiler?, ¿con cuánta antelación debe avisar el propietario a su inquilino en caso de querer hacer obras?, ¿son del inquilino las causadas por el desgaste en el uso ordinario?…

Siguiendo las pautas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 y en la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas del 2013, intentaremos aclarar estos asuntos, pero para ello debemos saber primero cuáles son los tipos de obra existentes:

  • Obras de conservación: son las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para que pueda ser habitada.
  • Obras de mejora: no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble y aquellas otras que con motivo de una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada, etc.), han de ser realizadas en un plazo concreto que puede exigir que sea durante un contrato de arrendamiento.
  • Obras a cargo del inquilino: Son aquellas pequeñas reparaciones que exija la vivienda por el desgaste en el uso ordinario.

En el caso de las obras de conservación, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables, siempre que el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario y sin aumento de la renta al inquilino. Es obligación del arrendatario comunicar al arrendador, lo antes posible, la necesidad de llevarlas a cabo y si la obra supera los 20 días de duración, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino. Los daños a terceros a causa de las mismas (colindantes, vehículos aparcados, zonas comunes etc) son asegurables mediante una póliza de responsabilidad civil del promotor.

El arrendador debe notificar por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación en el caso de querer realizar obras de mejora, indicando la naturaleza de la reparación, la fecha de comienzo de obra, la duración y el coste previsto. El inquilino podrá negarse a la realización de las obras siempre y cuando pueda demostrar que no son justificables o que pueden ser pospuestas. Si decide soportarlas, tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no esté disfrutando, así como a una indemnización de los gastos que las obras le puedan ocasionar. Conviene subrayar que el arrendador que realice las obras de mejora una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato tendrá derecho a elevar la renta. La correspondiente subida del alquiler se producirá en el mes siguiente al de la finalización de las obras.

En el caso del inquilino, éste está autorizado a realizar algunas obras, sin necesidad de consentimiento del propietario. Son las obras urgentes de conservación, las pequeñas reparaciones o, incluso, las reformas de adaptación o acondicionamiento de la vivienda necesarias para convertirla en una vivienda accesible. Sólo en el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda el arrendatario necesitará del consentimiento previo y por escrito del arrendador. En éste caso suelen tener la calificación de “obra menor” y los daños a terceros (la propia vivienda, colindantes, etc) pueden estar amparados por el seguro multirriesgo hogar del inquilino.

Por último, quizás te interese saber que para todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, la LAU establece en su artículo 17.5 que “podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo establecido, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas”. Conviene aclarar que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del inquilino de estos términos “podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento”, fija esta ley.

Si tanto eres arrendador como arrendatario de una vivienda y tienes planeado realizar obras de rehabilitación o reforma, es sumamente necesario que poseas un seguro todo riesgo rehabilitación, que te garantice el conjunto de los trabajos. No dudes en pedir asesoramiento en tu correduría de seguros de confianza y no aceptes de buen grado cualquier póliza que te proponga una entidad financiera.

Fuentes: Boe.es, idealista.com y elaboración propia.

 

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